Imel bi hišo - kako do gradbenega dovoljenja

Cilj človeka je, da si ustvari lastno streho nad glavo. Za izgradnjo potrebujemo denar, ampak kako priti do denarja, je stvar posameznika, a pot do gradbenega dovoljenja je postopek, ki je tudi zakonsko predpisan.

Postavimo se v vlogo investitorja, kateri bi rad investiral v izgradnjo stanovanjskega objekta. Da bi lažje razumeli postopek pridobivanja soglasij, dovoljenj, ... vam bom razložil kaj vse se je potrebno za  pridobitev gradbenega dovoljenja, da lahko začnemo z izgradnjo stanovanjskega objekta.

                 

Smo investitorji, imamo denar in odločili smo se za izgradnjo stanovanjskega objekta. Ker pa ni vseeno na katero zemljišče postavimo hišo, se moramo najprej pozanimati o tem, kaj lahko gradimo in kaj ne, na izbranem zemljišču. Kajti nekatera zemljišča so namenjena samo za kmetijsko rabo, infrastrukturo itd. Začeli bomo z urbanizmom občine.

Uvod

Urejanje prostora določa PUP (plan ureditve prostora), kar velja po stari zakonodaji. Po novi zakonodaji ko bo sprejet po celotni Sloveniji bo ureditev prostora določal OPN (občinski prostorski načrt). OPN sprejemajo občine ločene vsaka za sebe s predhodnim soglasjem nekaterih ministrstev in služb, ki skrbijo za uporabo in varovanje našega življenjskega prostora. OPN končno sprejme občinski svet po zakonsko določenem postopku.

 

PUP ali OPN  določata in razdelita zemljišča v kategorije:

  • kmetijstvo in gozdarstvo,
  • vodno gospodarstvo,
  • pridobivanje rudnin,
  • naravna in kulturna dediščina,
  • energetika,
  • poselitev,
  • promet,
  • komunala.

Urbanizem občine

gallery/urbanizem občine 1

Podatki o namenski rabi zemljišča, ki jo določa PUP in OPN je javno dostopna informacija, do katere lahko pridemo preko podatkov na občini ali preko sistema PISO.

Da bi si lažje predstavljali, prilagam izsek iz PISO (prostorski informacijski sistem občin), kjer lahko preverimo po katastrskih občinah in številkah parcel, za katere nas zanima namen uporabe in če je možno na njih graditi. Uporaba spletnega pregledovalnika je brezplačna. Nahaja se na naslovu: http://www.geoprostor.net/PisoPortal/vstopi.aspx.

Vstopimo v PISO javni, ki je namenjen občanom in podjetjem, pred tem pa opravimo brezplačno registracijo. V PISO še niso vključene vse občine, ker še nimajo urejenih vseh elektronsko podprtih podatkov o urejanju prostora.

 

Na spodnji sliki je označeno z modro barvo, katere občine so že vključene (podatek september 2016):

Piso

gallery/obcine

Za pričakovati je s sprejetjem novih OPN-jev po občinah, da bodo podatki dostopni za celotno Slovenijo.

 

Pokazal vam bom na primeru zemljišča katerega sem izbral. Nahaja se v občini Metlika, zato na začetku izberemo občino Metlika in potrdimo vstop v PISO javni ter se vpišemo z našim e-poštnim naslovom in osebnim geslom. Odpre se nam zemljevid občine. Na levi strani izberemo katastrsko občino Lokvica in nato še vpišemo številko izbrane parcele npr. 4777. Odpre se okno, ki zgleda tako:

gallery/piso 2

Pod sliko zemljišča, se nahaja okence, kjer piše npr. številka parcele, v katero kastastrsko občino spada, na koliko delov je parcela razdeljena, kakšna je njena površina, kdaj je bila nazadnje opravljena kakšna sprememba, vrsta rabe zemljišča ter našteti lastniki in njihov delež zemljišča.

 

Ker nas zanima ali je možno postaviti stanovanjski objekt, pa  v levem zgornjem kotu izberemo tematske sklope, v meniju ki se nam pokaže izberemo namen rabe ter v pod kategoriji izberemo namen rabe prostora.

gallery/piso 3

Ko pogledamo v legendi barv in njihovega pomena, vidimo da rumena barva predstavlja območja za stanovanja, viola barva pa predstavlja območja kmetijskih površin. Ker je naše izbrano zemljišče v rumeni barvi, lahko nadaljujemo z ostalimi aktivnostmi za pridobitev gradbenega dovoljenja.

 

Zazidalna parcela je zemljišče, ki je namenjena po urbanističnem načrtu občine za gradnjo.

Lokacijska informacija

Lokacijsko informacijo se izdaja za namene:

  • namen gradnje objektov oziroma izvajanje del na zemljiščih ali objektih,
  • za namen prometa z nepremičninami.

 

Lokacijska informacija vsebuje različne podatke, glede na namen, za katerega je izdana. Poleg podatkov o namenski rabi zemljišča, vsebuje še pogoje, ki jih je potrebno upoštevati pri gradnji različnih vrst objektov in informacij, katere vrste soglasij je treba pridobiti pred gradnjo. Kot investitorji, moramo v zahtevi za lokacijsko informacijo navesti parcelno številko in katastrsko občino v kateri leži parcela. V zahtevi lahko podamo zahtevek za več parcel. Vlogi za izdajo lokacijske informacije je potrebno priložiti tudi potrdilo o plačani upravni taksi (predpisani znesek, ki se plača v upravnem postopku). Zahtevamo lahko tudi izdajo kopij kartografskega izseka iz prostorskega akta, ker je na njih mogoče točno določiti mejo med kmetijskimi in urbanimi zemljišči. Lokacijska informacija ni obvezna priloga k projektni dokumentaciji.

 

Nas zanima predvsem lokacijska informacija za namen gradnje objektov in izvajanje drugih del. Namenjena je predvsem projektantu kot podlaga za izdelavo projekta za gradnjo, spremembo namembnosti, rekonstrukcijo ali odstranitev objekta. V tej lokacijski informaciji so našteti pogoji in merila, ki so določeni v prostorskem izvedbenem aktu, glede vrste dopustnih dejavnosti, vrste dopustnih gradenj in drugih del ter vrste dopustnih objektov glede na namen. V njej se ne opredeljuje, ali je gradnja objekta, ki jo namerava izvesti vlagatelj, dovoljena ali ne, je pa možnost gradnje posredno opredeljena.

 

Če povzamemo, je lokacijska informacija dokument, ki na enem mestu združuje podatke in pogoje (zahteve, obveznosti ter prepovedi), ki se nanašajo na posamezno zemljiško parcelo oziroma več zemljiških parcel. Hkrati tudi podaja podatke projektantu za oblikovanje objekta. Tu so navedeni podatki kot so:

  • dimenzija objekta ali pa dimenzijsko razmerje stranic objekta (npr. 1 : 1,4),
  • dovoljena višina objekta ali etažnost (npr. K+P+M, ali P+M),
  • dovoljena višina kolenčnega zidu (to je zid nad zadnjo ploščo ali stropno konstrukcijo),
  • naklon strehe, izvedba frčadi, izvedba šopov, smer slemena, simetričnost strehe, koliko kapna je lahko streha,
  • oblika objekta (pravokotna, oblika »L«, »U«),
  • osnove fasade,
  • osnove kritine.

Vloga za izdajo lokacijske dokumentacije

Da bi si lažje predstavljali kako izgleda vloga zahtevka za lokacijsko informacijo, sem priložil zahtevek za lokacijsko informacijo našega izbranega zemljišča. Za obrazec, gremo lahko na stran občine Metlika (http://www.metlika.si/Si/zaobcane_obrazci.asp), kjer samo izpolnimo obrazec, nato ga natisnemo in pošljemo na občino Metlika na oddelek za okolje in prostor.

gallery/vloga za izdajo lok inf 1
gallery/vloga za izdajo lok inf 2

Lokacijska informacija vsebuje naslednje točke:

  1. Vrsta gradnje oziroma drugih del in vrsta objekta
  2. Podatki o zemljiški parceli / parcelah, za katere se izdaja lokacijsko informacijo
  3. Prostorski akti, ki veljajo na območju zemljiške parcele / parcel
  4. Podatki o namenski rabi zemljišča
  5. Podatki o območjih varovanj in omejitev
  6. Vrste dopustnih dejavnosti, vrste dopustnih gradenj in drugih del ter vrste dopustnih objektov glede na namen
  7. Merila in pogoji za graditev objektov in izvedbo drugih del
  8. Prostorski ukrepi
  9. Podatki o varovanju in omejitvah po posebnih predpisih
  10. Opozorilo glede veljavnosti lokacijske informacije
  11. Podatki v zvezi s spremembami in dopolnitvami oziroma pripravo novih prostorskih aktov
  12. Opozorilo glede gradnje enostavnih objektov
  13. Priporočilo glede hrambe lokacijske informacije
  14. Priloga lokacijske informacije
  15. Plačilo upravne takse

Prva stran lokacijske informacije

gallery/prva stran lokacijske informacije

Parcelacija

V začetku postopka za pridobitev gradbenega dovoljenja je smotrno geodetsko preveriti mejna stanja med parcelo kjer bomo gradili in sosednjimi parcelami.

 

Parcela je zemljišče znotraj poligona točk. Oblike parcel so različne in so nastale trenutno s parcelacijo in jo mi določamo ali pa se je to dogajalo skozi zgodovino.

 

V nekaterih primerih se lahko zgodi, da bomo našo gradbeno parcelo formirali iz večje gradbene parcele, v tem primeru je potrebno izvesti parcelacijo zemljišč. To lahko izvede pooblaščeni geodet oz. pooblaščeno geodetsko podjetje. S tem bo naša parcela dobila tudi novo parcelno številko. Ob tem bi poudaril tudi to, da če pride do parcelacije se obstoječa parcelna številka več ne uporablja saj poleg naše nove parcele tudi preostali del parcele dobi novo parcelno številko.

 Od leta 2003 poteka na področju naše države tudi digitalizacija parcelnih meja, ki je veljavna samo z vzpostavitvijo ali pa s potrditvijo parcelnih meja na terenu. Točnost teh parcelnih meja je v tem primeru ±4 centimetre. Za primerjavo vam lahko podam podatek, da med stanjem na zemljišču in starimi geodetskimi izmerami, to je s fizično izrisanimi mapami na geodetskih upravah je sorazmerno veliko odstopanja. Lahko se zgodi da je to odstopanje tudi ±1 meter. To nastane zato, ker  če je merilo veliko (1 : 1440 ali 1 : 1000) in se nato ta mapa poveča, da se merilo zmanjša, že debelina črte pomeni določeno površino zemljišča. Prva in izhodiščna izmera je narejena v času Marije Terezije in je bilo merilo 1 : 2880.

 Vzpostavitev meje je posebej pomembno v primeru, če v postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja potrebujemo soglasje soseda. Ob tem je potrebno izdelati tudi geodetski posnetek terena, kjer bodo prikazane parcelne meje, obstoječa infrastruktura (voda, elektrika, telefon, kanalizacija, cesta), konfiguracija terena in obstoječi objekti. Razgibanost ali konfiguracija terena se prikazuje s plastnicami ali izohipsami. Geodetski posnetek mora zajeti področje v radiju najmanj 25 metrov od predvidenega mesta gradnje.

Primer parcelacije

 Primer parcelacije vam prikazujem s prilogo, ko iz parcele 4777 k.o. Lokvica nastane več zazidljivih parcel.

gallery/primer parcelacije 1
gallery/primer parcelacije 2

Priprava projektne dokumentacije

V postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja imamo sedaj osnovne elemente, da lahko začnemo za pripravo projektne dokumentacije. Torej, imamo parcelo za katero OPN določa, da je zazidljiva, določeno mejno stanje parcele, lokacijsko informacijo, in geodetski načrt. Za lažje razumevanje postopka vam bom predstavil postopek, za pridobitev gradbenega dovoljenja za stanovanjsko hišo, ki nam je vsem skupaj najbližje, čeprav v osnovi enak ali pa zelo podoben postopek potega tudi za ostale projekte. Zahtevnost objektov in s tem razlike v postopku določa zakon o graditvi objektov (ZGO).

 

V pogovoru s projektantom investitor določi projektno nalogo, v kateri opredeli svoje želje in zahteve. V nadaljevanju projektant izdela idejni projekt. Z investitorjem uskladita podrobnosti projekta in investitor poda soglasje za izdelavo projektne dokumentacije. Poleg uskladitve o objektu se s projektantom dogovorita tudi o lokaciji objekta na parceli. Ob tem je potrebno upoštevati določila, ki so navedena v lokacijski informaciji. Da vas še enkrat spomnim navedbe v lokacijski informaciji so izvleček iz določil OPN-ja oz. PUP-a, tam kjer je še v veljavi. Projektant pristopi k projektiranju objekta. Ko je projekt v osnovi izrisan in osnovno izdelana vodilna mapa projektant pristopi k pridobivanju projektnih pogojev.  Končni izdelek, to je projektna dokumentacija, bo sestavljena:

  • iz vodilne mape, ki zajema opise, situativno postavitev objekta, pridobljene projektne pogoje, soglasja in ostalo potrebno dokumentacijo,
  • načrtov krajinske arhitekture (če je to potrebno),
  • načrtov arhitekture, kjer so grafični prikazi načrtov, prerezov, fasad, popisov, predračunov, izvlečkov materiala ipd.,
  • statično presojo, kjer je prikazan izračun stabilnosti objekta in osnovnih konstruktivnh elementov objekta ter armaturni načrti,
  • načrtov elektro inštalacij, kar zajema načrte osvetlitve (luči) in elektro moči v objektu (vtičnice),
  • načrtov strojne inštalacije, kjer so izdelani načrti za vodovodno inštalacijo, kanalizacijo, ogrevanje in prezračevanje,
  • elaborati, ki zajemajo izračune toplotne izolacije, zvočne izolacije, požarne zaščite ipd.

 

Vsi ti deli sestavljajo projektno dokumentacijo, ki se lahko izdela kot PGD (projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja) in PZI (projekt za izvedbo). Točna sestava je določena s Pravilnikom o sestavi projektne dokumentacije.

 

V postopku pridobivanja projektnih pogojev se zaprosi upravljavce infrastrukturnih instalacij (vodovod, kanalizacija, telefon, kabelska televizija, elektrika, plin, cesta, ipd.) oz. za vse tiste komunalne vode, ki potekajo na ali ob parceli in si jih investitor priključiti. Zakonska obveza je, da mora imeti stanovanjski objekt rešeno oskrbo z elektriko, vodo, kanalizacijskim odvodom in cestni priključek. Za projektne pogoje se zaprosi tudi institucije, ministrstva ali zavode, ki varujejo področje gradnje v smislu varovanja kulturne dediščine (Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije – ZVKDS), varovanja narave, vodooskrbnih virov (Ministrstvo za okolje in prostor), ipd. Ko projektant pridobi projektne pogoje jih mora upoštevati in projekt izdelati skladno s pogoji in zahtevami v projektnih pogojih. Za primerjavo:

  • upravljalec elektro omrežja poda pogoje kje se lahko priključimo na električno napeljavo, kje moramo postaviti zunanjo omarico in kako močan mora biti priključni kabel,
  • upravljalec komunalnih vodov poda podatke kje in na kakšen način se priključimo na vodovod in kakšen je možen priključek odvodne kanalizacije iz objekta,
  • upravljavec ceste (občina, če je cesta občinska in direkcija za ceste Slovenije (DRSC), če je cesta državna), določi način priključka na cestno infrastrukturo z zahtevo po preglednosti, zagotavljanju uvozni in izvoznih radijev ipd.,   
  • ministrstvo za okolje in prostor lahko poda zahteve za varovanje vodotokov ali ostalih naravnih virov.

 

Skladno s vsemi temi pogoji se izdela projektna dokumentacija, ki se po sestavljanju dostavi vsem institucijam ali upravljavcem, ki so podali projektne pogoje v končno soglasje. Le ti pregledajo projektno dokumentacijo in preverijo, ali so vsi podani projektni pogoji upoštevani pri izdelavi projektne dokumentacije. Če je temu tako, potem izdajo končno soglasje. V projektivnem biroju potem ta soglasja vključijo v vodilno mapo. Takrat se projekt zapečati in je pripravljen za predajo investitorju. Projektna dokumentacija se izdela:

  • v treh enakih izvodih, posebni kopiji-dodatni kopiji vodilne mape in vodilni mapi izdani na CD-ju.

Investitor dostavi dva enaka izvoda, kopijo vodilne mape in CD vodilne mape na Upravno enoto, ki pokriva lokacijo gradnje. Tretji izvod projektne dokumentacije se preda na Občino z zahtevo za obračun komunalnega prispevka. 

Gradbeno dovoljenje

Z vložitvijo projektne dokumentacije na Upravno enoto, se začne postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja. Le ta kopijo vodilne mape dostavi na Občino, ki ima s tem možnost, da se priglasi v postopek kot stranka. V kolikor v osmih dneh Občina ne poda tega zahtevka, se smatra, da se strinja s predvideno gradnjo.

 

Upravna enota glede na določitev vplivnega območja, ki ga v skladu z zakonodajo določi projektant, pokliče sosede oz. stranke, da podajo soglasje na projekt. Po naši veljavni zakonodaji, če ni to z OPN-jem drugače določeno, velja, da za vse objekte, ki so bližje kot 4 metre, merjeno od najbolj izpostavljenega dela objekta (balkon, napušč), mora sosed podati soglasje. Če je odmik večji od 4 metre ni potrebno njegovega soglasja. Tu se izpostavi pomembnost ureditve meje pred začetkom postopka, saj v kolikor je odstopanje prisotno, ga je potrebno prišteti k temu odmiku. V kolikor tega soglasja ni možno pridobiti investitor ne bo dobil gradbenega dovoljenja. V postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja, pa investitor mora pridobiti tako imenovano služnostno pravico za posege na tuji zemljiščih. Kar pomeni za prekope, priključke, zračne prehode ali podobne posege na tujem zemljišču. Hkrati upravni organ, to je uslužbenec na upravni enoti, pregleda ali projektna dokumentacija vsebuje vse potrebne elemente, ki jih pravilnik po sestavi tehnične dokumentacije zahteva.

 

Kot projektanti v fazi projektiranja investitorja opozarjamo kje in od katerega soseda ali lastnika zemljišča je potrebno pridobiti soglasje ter v katerih primerih služnostno pravico za poseg na drugem zemljišču.

 

Ko so pridobljena vsa soglasja, potrebne služnostne pravice, ki jih je potrebno vpisati tudi v zemljiško knjigo, pregledana projektna dokumentacija ter pridobljena odločba o plačilu komunalnega prispevka, ter le ta tudi plačan, so izpolnjeni pogoji, da Upravna enota izda gradbeno dovoljenje. Upravna enota izdano gradbeno dovoljenje pošlje vsem strankam, ki so sodelovale v postopku, v vednost. V kolikor nobena od sodelujočih strank in tudi investitor v petnajstih dneh po prejemu gradbenega dovoljenja v vednost, nimajo pripomb ali pa zahtev, postane gradbeno dovoljenje pravno močno. S tem se postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja zaključi in investitor lahko začne aktivnosti za graditev objekta.

 

Po naši veljavni zakonodaji mora investitor v roku dveh let pričeti z gradnjo. V kolikor to ne uspe, ima investitor možnost zaprositi za podaljšanje gradbenega dovoljenja. V nasprotne primeru gradbeno dovoljenje izgubi veljavnost-propade.

Osnovni koraki našega sodelovanja

1 - osnovni kontakt in pogovor

2 - ogled okolice in predstavitev vaših želja

3 - pridobitev dokumentov ali listin

4 - možnost urejanja geodetskih storitev

- izdelava idejnega projekta

6 - pregled in potrditev idejnega projekta

7 - izris projekta

8 - pridobitev projektnih pogojev

9 - izdelava inštalacijskega dela projekta

10 - izdelava statične presoje objekta

11 - izdelava vodilne mape

12 - pregled potrebnih služnostnih pravic in soglasij

13 - pridobitev soglasij glede na projektne pogoje

14 - kompletiranje projekta

15 - predaja projekta naročniku

16 - vloga za izračun komunalnega prispevka - Občina

17 - vložitev dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja - Upravna enota

18 - pridobitev gradbenega dovoljenja ....

19 - izbira izvajalca in nadzornika ... graditev